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买房子的学问:你知道购买商品房需要注意哪些问题吗?
2020-11-15 09:57 来源:百家号
[提要] 俗话说,家是幸福的港湾,是爱的归宿。

俗话说,家是幸福的港湾,是爱的归宿。而想要有一个温馨的家,首先就得有一套属于自己的房子。今天小编和大家聊的,就是如何买房的话题。

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现在购买房产,如果是新房,大多是到房地产开发商开发的楼盘购买,开发商基本上都使用原建设部在全国统一推行的《商品房买卖合同》格式文本,并将装修标准、付款及按揭约定、公摊说明等做成格式的补充条款附于后面。而有些开发商则结合他们自己的情况,对前述格式文本加以修改再重印成自己的格式文本。不管哪一种文本,由于开发商先作了充分的研究,而你往往只能在售楼部简单地看看,甚至很多开发商在与你正式签订合同前连合同文本都不允许你带回家研究。对于房地产的相关特点和知识,开发商也总是比一般老百姓专业。所以,买房者往往处于弱势的一方,开发商则更多的是强势的一方。

在这种情况下,如何能更好地保护你自己的权益,避免今后产生纠纷?法律人士认为,最重要的是把握好商品房买卖合同中的几个核心问题和关键条款。为了更好地帮助到大家,小编特别整理了以下几点建议,小伙伴们要买房的话一定要认真看哦!

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一、充分了解商品房小区的土地、规划、设计等基本情况

签订合同前,你最好了解清楚该小区土地使用权的使用年限、土地用途等。有些小区因为开发前土地闲置或原来是烂尾楼,在售楼时土地使用的剩余年限会比一般的小区少,此时其售价应相应降低才合理。如果土地用途为住宅,那么整个小区的商品房都是住宅,而不可能有真正意义上的商铺和写字楼——即使那栋楼是按照写字楼的功能和格局建设的。如果你以远远高于住宅商品房的价格购买了住宅,做办公或其他营业场所使用,可能就麻烦了,今后这个房子开办公司和经营都可能无法取得有关部门的审批同意,还有可能被相邻的住户干涉和投诉。因为根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及理规约外,还应当经有利害关系的业主同意。

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二、了解开发商是否具备“五证”——国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证

这五个证,都是项目建设开发和销售的合法依据。现实中,有些开发商未取得预售许可证就通过签意向书、认购书等形式收取客户定金、认购金或预付款,甚至直接与客户签订买卖合同。在这种情况下,购房户的利益是没有充分保障的。一来说明开发商资金比较紧张,需要通过这样的途径来筹集建设资金,这样就无法保证小区能够顺利建设和完工;二来开发商在取得商品房预售许可证前,若市场房价大幅上涨,可能会主张合同无效,你最终无法按照约定的价格买到房子;第三,开发商在未取得商品房预售许可证之前,与你签订的买卖合同将无法到房产管理部门办理合同备案和预登记手续,开发商就有可能一房多卖,给你带来更大的风险。根据有关法律法规的规定,未取得商品房预售许可证,开发商是不能进行商品房预售的。

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、了解小区周边的规划

如觉得有必要,可到规划部门了解一下你要买房的小区周边的规划,这样你可以更加准确地知道小区周围是什么样的环境,开发商的沙盘和广告可能会将小区周边的环境刻意美化,将小区模型置身于美丽的“公园”之中。

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四、重点审查以下几方面的合同条款

(一)面积误差处理条款

明确你购买的商品房是按照建筑面积、套内面积还是按套计价。如果根合同的约定是按建筑面积或套内面积计价,房屋交付时如果实际面积与合同约定面积有出入,那么应该如何处理呢?别急,小编一一为你道来。

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如果是按照面积计价,双方应在合同中约定对面积差异的处理方式。若合同中没有约定,按照有关规定,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),双方按合同约定的价格据实结算;面积误差比绝对值超出3%,买受人有权解除合同,要求开发商返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发高返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

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如选择按套计价,房屋交付后实际面积与合同约定面积出现差异时,现行的格式合同文本一般都规定不进行价款调整。为了更好地维护你的权益,最好与开发商协商,约定面积误差超过一定比例时,如果是少于合同约定的面积,开发商应如何补偿;如果是多于合同约定的面积,你可以选择解除合同、不补差价或补差价的最高限额等等。

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(二)付款的方式和时间

现在很多朋友买房都采取贷款的方式,首付只付一定比例的现金,其余的价款通过贷款的方式支付。这时应了解申请银行按揭贷款或住房公积金贷款的有关政策和规定,看看自己的情况是否符合贷款的条件,是否能得到自己期望的贷款额度。了解清楚后,如有可能,最好在该条款或附件中协商约定自己必须满足的条件,在自己提供了必要材料和满足了特定条件后,如果未能得到贷款,不视为你违约、不必承担违约责任。

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(三)关于逾期交房和付款的责任问题

一般情况下,逾期交房和付款的违约责任要对等。逾期付款的,按逾期部分一定比例计算支付违约金;逾期交房的、应按照房价总额或已付房价款计算违约金。还可以约定开发商逾期交房超过一定期限的,你可以退房,或对开发商加重处罚等等。

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(四)关于设计变更的约定

开发商如果出于自身的利益去改变规划和设计,按照格式合同的规定,你可以选择按照变更后的设计做相应调整然后继续履行合同,或者选择退房,由开发商把预付的房款连同活期存款利息退回。这样对于买房者很不公平。所以最好约定开发商非因公共利益的需要不得申请改变或自行改变小区的规划知设计,否则要承担违约责任。

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(五)产权证的办理

买了房子不能及时拿到房产证,你的权益会受损,也不便于你将房屋抵押贷款。所以最好约定开发商应在房屋交付之日起多长时间内代办好产权证,或商品房现售备案证明,并将房屋登记机构要求的需开发商提供的证件资料提交给你,以便你自行办理房屋产权证。逾期,应按照房屋总价款的一定比例计算、支付违约金。

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(六)商品房的装修、设备标准

这是很重要的内容,很多格式合同文本规定以附件形式注明此项内容。这个附件开发商一般也事先统一写好了,要仔细斟酌,看看是否符合你的期望,有关装修用料、设备品牌等内容是否约定清楚,没有歧义。

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当然,以上谈到的只是主要的问题。出于谨慎,小编建议最好还是有专业的法律专业人士陪同去购房!




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